Communication financière des foncières cotées | 11ème édition

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Une année 2020 marquée par les effets liés à la Covid-19

La publication des résultats annuels des foncières est clairement marquée par les effets liés à la Covid-19, les sociétés ayant fait beaucoup d’efforts pour expliquer les impacts de la crise et pour donner des perspectives quand cela était possible. Vincent Seguy, Directeur CBRE Valuation et Benoît Faure-Jarrosson, responsable du secteur immobilier chez Invest Securities nous livrent leurs éclairages sur ces tendances et évolutions.

• Comment ont évolué les valeurs d’expertises au cours de l’exercice 2020 dans le contexte de la crise sanitaire ?

Vincent Seguy : L’évolution des valeurs d’expertise sur l’année 2020 est le reflet de l’évolution constatée du marché. Après une année 2019 record, dans un contexte de contraction historique de la demande placée de -45% et du volume d’engagements à l’investissement de -32% sur un an, les évolutions selon les typologies d’actifs ont été plus ou moins marquées en 2020. Ainsi, pour tous les immeubles dont la valeur est directement liée à la capacité de les exploiter les épisodes de fermeture prolongée sans horizon de réouverture ont dissuadé de manière importante les velléités d’investissement. Ce phénomène a engendré une remontée des taux et donc une baisse des valeurs en raison d’une liquidité moindre sur le marché. En ce qui concerne les actifs de bureau, la situation a été contrastée. Une fois dépassé le débat sur l’impact futur du télétravail, on a pu observer ce que nos confrères anglais appellent le Fly to quality, les investisseurs se sont concentrés sur les actifs les mieux situés, les plus sécurisés.

• Quels enseignements tirer des impacts financiers sur le bilan et le compte de résultat en lien avec la crise sanitaire chez les foncières cotées ?

Benoît Faure-Jarrosson : Les résultats récurrents de 2020 des foncières sont paradoxalement restés bénéficiaires car il s’agit de métiers à faibles charges fixes au regard du chiffre d’affaires et les charges financières, qui sont les premières dépenses, sont à un niveau très faible grâce à la modicité des taux d’intérêt. L’impact a été très varié selon les secteurs : nul pour le résidentiel, la santé, la logistique, modéré pour les bureaux, dur pour les commerces, sévère pour l’hôtellerie. Les bilans ont résisté puisqu’aucune augmentation de capital n’a été nécessaire, à part un ajustement en juin 2021 chez Covivio Hotels. Unibail-Rodamco-Westfield a échappé de peu à la recapitalisation et doit procéder à des cessions pour rééquilibrer un bilan tendu à la fois par l’acquisition de Westfield et par l’aléa sur la valeur des commerces. Cette résistance tient largement au fait que les expertises – rendues très difficiles par l’arrêt de certains marchés de l’investissement, comme celui des centres commerciaux – n’ont pris acte que de baisses de valeur modérées qui ont préservé les ratios LTV.

• 45

  Mds€ de capitalisation 

• -3

  %juste valeur du patrimoine 

• 158.5

  Mds€de patrimoine

Reporting ESEF  Rappel des principales dispositions et analyse du panel

En cette première année d’application du format ESEF, nous avons globalement constaté une bonne maîtrise du sujet par les émetteurs grâce aux nombreuses communications et publications des experts et de l’AMF sur ce thème. Ainsi, l’annonce tardive de l’option de report a plus particulièrement profité aux émetteurs dont les projets étaient les moins avancés et qui ont bénéficié d’un délai de report d’un an. Au-delà des difficultés pratiques rencontrées lors de la phase de mapping, les premiers dépôts ont mis en lumière la nécessité de prendre en compte l’impact de cette nouvelle réglementation sur le processus de publication du RFA / DEU. En effet, que ce soit sur la phase de production du reporting ESEF où des ajustements de taxonomie sont parfois nécessaires que sur la phase d’audit où la précision des diligences à mener est intervenue tardivement, nous avons observé quelques dysfonctionnements liés à des aspects purement organisationnels.

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