Réforme du calcul d’imposition : faut-il s’attendre à une hausse des taxes foncières dans les locaux commerciaux ? Par C. Baron

La méthode d’évaluation actuellement en vigueur pour le calcul de la taxe foncière et de la CFE des locaux commerciaux est devenue au fil des années un véritable casse-tête à appliquer pour l’Administration. En effet, les « locaux-types » retenus à cette fin en 1970 sont devenus à 80% inopérants pour cause de destruction ou de changements d’affectation. La plupart des évaluations foncières n’étant donc plus fondées, l’ l’Administration a décidé de reformer le mode de calcul de l’impôt en faisant voter le principe d’une réforme à la fin de l’année 2010. Mais quelles en sont les conséquences pour les loyers des commerces en franchise et où en sommes-nous aujourd’hui ?

Une nouvelle méthode

Effectué nouvellement sous la déclaration « 6660-REV » au 1er janvier 2013, le recensement des surfaces et des loyers professionnels a permis d’obtenir une déclaration pour les 2,5 millions de locaux concernés, cela sur  l’activité exercée dans le local, la répartition des surfaces, le loyer annuel perçu et le nom du/des locataire(s).

La nouvelle base de données ainsi obtenue permettra, grâce au loyer 2013, une mise à jour des surfaces taxables et une actualisation des valeurs locatives par zone géographique et par nature d’activité. L’ensemble des locataires devront « télé-déclarer » les loyers annuels acquittés au titre de l’année en cours. Pour 2015, la date limite de déclaration a été décalée au 15 septembre 2015.

La réforme consistant en outre à actualiser et à compenser financièrement les budgets communaux qui, du fait de la décentralisation, ont constamment besoin de ressources supplémentaires, la mise en pratique de cette révision se traduira concrètement par une hausse de l’impôt. Les premières simulations réalisées en grandeur nature sur 5 départements « test » laissent apparaître une augmentation moyenne de l’ordre de 27 % ; mais une mesure de lissage sur 5 ans rendra cette hausse progressive.

Où en sommes-nous aujourd'hui ?

En mars dernier, Christian ECKERT a annoncé devant la levée de boucliers de la plupart des organisations patronales un report à l’année 2017 de l’application initialement prévue en janvier 2016.

Cette réforme n’a en fait pas tenu compte des réalités du marché foncier des centres villes, notamment pour les commerces de proximité qui se voient davantage impactés à surfaces équivalentes. Cette réforme aurait dû anticiper les conséquences financières subies par ces derniers en mettant en place, par exemple, des abattements spécifiques liés aux surfaces d’exploitation de moins de 200 m² ou, plus généralement, en réformant la politique d’encadrement des taux votés par les collectivités territoriales.

Comment s'assurer du juste niveau d'imposition à venir ?

Ces variations impactent concomitamment la TF et la CFE. En premier lieu, il convient de s’assurer que les futures surfaces taxables ont été déclarées avec exactitude. Nous recommandons alors de :

1. Vérifier la catégorie du site déclarée par le propriétaire

Elle est à déterminer en fonction de l’activité principale exercée dans l’immeuble. Lorsque ce dernier est utilisé pour plusieurs activités, la catégorie à retenir est celle qui occupe la plus grande surface. Par exemple si vous êtes locataire d’un espace à occupants multiples dans lequel votre activité de stockage de matériel occupe la plus grande surface et que le reste de l’immeuble est à usage de bureaux, le propriétaire, pensant valoriser son patrimoine, a probablement déclaré le local dans la catégorie bureaux (« BUR 1 » ou « BUR 2 ») au lieu de la catégorie lieux de dépôt ou de stockage (« DEP 2 »). Il en résultera mécaniquement une hausse des cotisations dès lors que les bureaux seront davantage taxés que les simples lieux de stockage.

2. Vérifier les surfaces déclarées par le propriétaire

Il convient de vérifier que les surfaces ont été correctement ventilées selon leur utilisation dans la mesure où certaines d’entre elles seront pondérées afin d’obtenir la surface imposable.

  • P1 : parties principales :

Ce sont les surfaces essentielles à l’exercice de l’activité. Il s’agit des espaces accessibles à la clientèle (sanitaires à disposition du public ...) ou compris dans des espaces accessibles à la clientèle (exemples : espaces réservés à l’encaissement ou au service des boissons ou autres denrées…), y compris ceux situés en sous-sol. Ces surfaces ne donneront pas lieu à pondération et seront donc retenues pour leur totalité dans la surface imposable.

  • P2 : parties secondaires couvertes :

Ce sont les  espaces couverts utilisés pour l’activité mais dont le potentiel commercial est plus faible ainsi que des espaces couverts non accessibles à la clientèle. Pour les locaux où s’exercent des activités commerciales ou assimilées, il s’agit des espaces de stockage ou des espaces non accessibles à la clientèle (réserves, chaufferies, arrière-boutiques, cuisines…). Enfin, pour les locaux à usage de bureaux, il s’agit des locaux techniques (armoires électriques ou de connectique informatique, locaux d’archives situés en sous-sol).Ces surfaces seront pondérées par l’Administration à l’aide d’un coefficient de 0,5. Elles seront donc retenues pour moitié dans la surface imposable.

  • P3 : parties secondaires non couvertes :

Les parties secondaires non couvertes correspondent aux lieux de stockage à ciel ouvert ou à des éléments utilisés pour l’activité mais dont le potentiel commercial est plus faible. Ces surfaces seront pondérées par El’Administration à l’aide d’un coefficient de 0,2. Elles seront donc retenues pour 1/5ème dans la surface imposable.

Conclusion

En résumé, s’il n’est évidemment pas envisageable d’échapper à cette hausse, il est sans doute possible de la freiner en procédant à ces vérifications minutieuses. Au départ stratégique pour l’Administration, la révision des valeurs locatives des locaux professionnels s’avère cruciale pour les exploitants de locaux commerciaux. Quel que soit l’atterrissage de l’agenda, les franchisés ont besoin de s’organiser en conséquence, car la réforme est de toute façon programmée.

L'auteur

Christophe Baron est le dirigeant de Subventium, acteur de référence du financement de l'innovation, filiale du Groupe Inventage. Il est spécialisé sur les thématiques du CIR / JEI / CII, et accompagne ses clients à anticiper l’impact des réformes réglementaires et fiscales. Subventium est également Mazars' Lab EcoSystem member.

Également disponible sur le site de notre partenaire : Les Echos de la Franchise

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