Repenser sa stratégie immobilière post-COVID

Par Claire Gueydan-O’Quin, Associée, Morgan Iafrate & Bertrand Billes-Garabedian, consultants - Conseil Immobilier | Mazars
Mis à jour le 14/04/2020

Un impact massif du COVID19 est attendu sur le marché de l’immobilier tertiaire, notamment du fait d’une rupture de la chaine de valeur à plusieurs niveaux, investissement[1] , construction, livraison, prise à bail, …

Les utilisateurs eux, ont dû s’adapter pour faire face au confinement et maintenir une activité, quitte à sortir de leurs zones de confort managériale et technologique.

Impacts immédiats sur les utilisateurs

Beaucoup d’entreprises ont dû s’adapter, en un temps record, lors des premières rumeurs de confinement (fourniture d’ordinateurs portables, renfort de l’infrastructure IT, scan, …). Cependant, peu d’entre elles étaient réellement prêtes à une dématérialisation quasi-totale de leur activité lorsque cela était possible. Une plongée sans sommation dans le réel, à grande échelle, pour une durée indéterminée, qui a mis à rude épreuve les habitudes de travail.

La première semaine s’est avérée déterminante pour la résilience des entreprises, d’une part en exposant les processus métiers et le moral des collaborateurs au stress induit par la situation, et d’autre part du fait des difficultés que peut impliquer la mise en place simultanée du travail à distance pour une grande partie des équipes (prise en main des outils, adaptation des procédures, présence des enfants, …). Une gestion de crise continue chez de nombreuses entreprises du CAC 40, PME, TPE ou Start-Up, pour finalement franchir le cap de la dématérialisation, partielle ou totale, avec plus ou moins de peine.

Les entreprises cherchent maintenant à pérenniser ce mode de fonctionnement pour maintenir une activité optimale au regard de ce que permettent la règlementation et les principes de sécurité sanitaire propres à chacune.

Cette crise sanitaire met aussi les infrastructures réseaux en situation de tension continue et place les outils collaboratifs sur le devant de la scène. Nombreux sont les salariés à avoir recours aux VPN et intranet ainsi qu’aux suites d’outils permettant de travailler plus efficacement en équipe à distance en tentant de créer une Digital Workplace la plus cohérente possible.

Redéfinir le travail post-COVID

Cette crise sanitaire sans précédent ayant forcé les entreprises à l’agilité et à la dématérialisation, se pose maintenant la question du retour à la normale. Cette « normale » post-crise pourrait s’avérer bien différente de la normale que les français ont précipitamment quitté à la mi-mars.

Cette crise aura donné un répit à l’environnement avec, entre autres choses, une chute drastique des émissions de CO², une baisse de la demande en électricité ainsi qu’une diminution de la production de déchets[2] . Cette situation subie nous donne la mesure du changement à opérer en tant que société pour espérer endiguer le réchauffement climatique.

On définit communément trois limites principales au télétravail, induisant une résistance au changement :
la baisse de la concentration du fait des nombreuses distractions possibles, la complexification des échanges, et l’inégal fonctionnement des outils (connexion internet, puissance des ordinateurs portables, …).

Avec la possible extension du télétravail à la majorité des salariés du secteur tertiaire, dont une partie a longtemps été considérée comme non éligible, le retour d’expérience sera suffisamment précis pour redéfinir les usages et dissiper les interrogations concernant la viabilité de cette pratique.

Cette probable démocratisation du distanciel ne remet pas en cause la volonté des salariés de disposer d’un espace physique identifié comme lieu de travail mais on peut légitimement s’interroger sur l’impact du COVID19 sur la nature et les aménagements des locaux, ainsi que sur les prestations de services délivrées. Ces questionnements impacteront à coup sûr la stratégie immobilière des utilisateurs.

Après la crise de 2008, la location de grandes surfaces de bureau avait lourdement chuté[3] , les grandes entreprises revoyant à la baisse leurs dépenses et donc leurs besoins en Immobilier, important levier de performance en tant que poste de charges non négligeable des entreprises.

La recherche d’économies, associée au plus grand POC du télétravail jamais réalisé, devrait assez logiquement pousser les entreprises à généraliser les nouveaux modes de travail (NWOW, activity-based working, flex-office…) et donc, in fine, à optimiser leurs espaces et en réduire la surface.

Si les salariés se trouvent plus souvent à distance, le lieu de travail sera-t-il d’autant plus un lieu de vie faisant la part belle aux espaces collaboratifs et aménités ? Un équilibre entre distanciel et présentiel au bureau pourrait secouer le marché des tiers-lieux dédiés à l’activité professionnelle d’autant qu’il repose en partie sur une clientèle de startups directement impactée par la crise actuelle.

En fonction de la durée de cette crise, nous pouvons de même attendre une diminution probable de la part du patrimoine détenu en direct par les utilisateurs pour répondre à un besoin de liquidités ainsi qu’un éventuel départ de certaines activités des zones tendues[4] afin de réduire les coûts.

En dépit de nombreuses incertitudes, il est nécessaire de tirer parti des enseignements de cette situation pour permettre une sortie de crise dans les meilleures conditions possibles. Ainsi, une remise en question nécessaire des modes de travail et de consommation des espaces permettra aux entreprises de limiter leurs coûts et de gagner en agilité, tout en contribuant à limiter leur impact environnemental.

Note

  • [1] « Covid-19 : quelles implications pour les marchés immobiliers mondiaux ? » - 2020 : https://www.businessimmo.com/contents/117491/codiv-19-quelles-implications-pour-les-marches-immobiliers-mondiaux-jll
  • [2] « Coronavirus : en route vers une décrue historique des émissions de CO2 » - 2020 : https://www.lepoint.fr/environnement/coronavirus-en-route-vers-une-decrue-historique-des-emissions-de-co2--19-03-2020-2367935_1927.php
  • [3] « -23 % en volume des transactions de plus de 5 000 m² entre 2007 et 2009 » https://www.businessimmo.com/contents/117619/les-actifs-core-devraient-plus-quhier-encore-etre-privilegies
  • [4] « Les actifs core devraient, plus qu’hier encore, être privilégiés » - 2020 : https://www.businessimmo.com/contents/117619/les-actifs-core-devraient-plus-quhier-encore-etre-privilegies