Paiement des loyers et COVID-19

Mis à jour le 24 Mars 2020, par Guillaume Viel

Face à l’épidémie de COVID 19, les pouvoirs publics ont dû prendre des mesures de confinement afin d’endiguer au plus vite la propagation du virus.

Par un arrêté du 14 mars 2020, modifié le 16 mars 2020, le ministre de la Santé a ordonné la fermeture au public des établissements recevant du public suivants :

  • Salles d'auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usage multiple sauf pour les salles d'audience des juridictions ;
  • Magasins de vente et Centres commerciaux, sauf pour leurs activités de livraison et de retraits de commandes ;
  • Restaurants et débits de boissons, sauf pour leurs activités de livraison et de vente à emporter, le “ room service ” des restaurants et bars d'hôtels et la restauration collective sous contrat ;
  • Salles de danse et salles de jeux ;
  • Bibliothèques, centres de documentation ;
  • Salles d'expositions ;
  • Etablissements sportifs couverts ;
  • Musées ;
  • Chapiteaux, tentes et structures ;
  • Etablissements de plein air ;
  • Etablissements d'éveil, d'enseignement, de formation, centres de vacances, centres de loisirs sans hébergement, sauf ceux relevant des articles 4 et 5.

Par un décret du 16 mars 2020, ont été interdits les déplacements de toute personne hors de son domicile à l’exception de certains déplacements essentiels, notamment pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeurent autorisés.

Pour faire face aux difficultés traversées par les commerçants du fait de l’intervention de ces mesures alors que les appels de loyers et charges du 2ème trimestre 2020 sont déjà envoyés, la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19, n°2020-290 du 23 mars 2020, a autorisé le gouvernement à prendre, dans le délai de trois mois à compter de la publication de la loi, toute mesure pouvant entrer en vigueur rétroactivement au 12 mars 2020 :

« permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux, et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des micro-entreprises […] dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».

L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 adopte les premières mesures relatives au payement des loyers et factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels de certaines entreprises affectées par la propagation de l’épidémie de covid-19.

Les mesures adoptées : Le texte prévoit deux séries de mesures :

  • La faculté, pour les commerçants, de reporter ou échelonner le payement de certaines factures sans risquer la suspension de la fourniture de gaz, d’eau et d’électricité,
  • L’impossibilité, pour les bailleurs, de mettre en oeuvre des pénalités financières, intérêts de retard, dommages et intérêts, astreinte, ou encore d’invoquer l’acquisition de la clause résolutoire en cas de défaut de payement des loyers ou charges (peu important toute stipulation contractuelle qui prévoirait le contraire).

Le texte précise que ces mesures s’appliqueront aux loyers et charges dont l’échéance de payement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la cessation de l’état d‘urgence sanitaire.
Le texte semble donc d’ores et déjà apporter une réponse à certains preneurs qui s’interrogeaient sur le fait de savoir s’ils devaient, ou non, continuer de payer leur loyer et leurs charges : cette possibilité paraît exclue, le texte ne prévoyant que la possibilité de reporter ou étaler le payement des loyers et charges.
Par ailleurs, le texte vise déjà tant les locaux commerciaux que professionnels, de sorte que tous locaux à usage commercial ou professionnel devront pouvoir bénéficier de ces mesures d’accompagnement.

Les personnes concernées par ces mesures : le texte prévoit que ces mesures ne bénéficieront qu’aux personnes remplissant les conditions suivantes :

  • Il doit s’agir de personnes physiques ou morales de droit privé exerçant une activité économique,
  • Elles doivent être éligibles au fonds de solidarité mentionné à l’article 1 de l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020.

L’ordonnance précise qu’un décret devra intervenir afin de préciser les critères d’éligibilité à ce fonds de solidarité, en fonction de seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires/perte de chiffre d’affaires. On peut imaginer que ces critères d’éligibilité répondront plus ou moins à la définition des micro-entreprises, telles que définies dans la loi du 23 mars 2020 : l’entreprise doit être composée de moins de 10 personnes et avoir un chiffre d’affaire annuel ou un total de bilan n’excédant pas 2 millions d’euros. On peut aussi imaginer que seules les entreprises affectées par la propagation de l’épidémie seront concernées, conformément aux dispositions de la loi du 23 mars 2020.

L’ordonnance précise d’ores et déjà qu’il peut s’agir d’entreprises poursuivant leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire, au vu de la communication d’une attestation par le mandataire de justice désigné. Les entreprises ne remplissant pas les critères susvisés ne devraient donc pas, en l’état des textes, bénéficier de dispositifs d’aide concernant le payement de leurs loyers et charges.

Les inconnues restant à préciser : l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 apporte donc des précisions sur les conditions d’application du dispositif d’aide à certaines entreprises quant au payement de leurs loyers et charges. Dans l’attente de la publication du décret devant préciser le champ d’application de ces mesures, certaines inconnues restent pendantes :

  • L’ordonnance ne vise que le payement des loyers et charges locatives : un bailleur pourra-t-il toujours exiger le payement de travaux ou de la taxe foncière ?
  • Quelles entreprises entrent dans le champ d’éligibilité du fonds de solidarité et pourront donc bénéficier de ces mesures ? Un décret devra préciser ce point,
  • Un preneur ne remplissant pas les conditions du projet de loi pourra-t-il en tout état de cause utiliser les voies de droit classiques pour tenter d’obtenir le report de son loyer voire justifier son non-paiement ? On pensera ici à l’invocation de la force majeure, du mécanisme de l’imprévision, ou alors à l’engagement d’une action fondée sur l’obligation de délivrance du bailleur.

***

Dans l’attente de la parution du décret devant préciser le champ d’application de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, on pourra conseiller :

  • Aux preneurs remplissant les conditions de la micro-entreprise : de faire part dès maintenant au bailleur de la situation et de l’applicabilité du projet de loi au bail, en joignant en outre une attestation d’assurance,
  • Aux preneurs ne remplissant pas les conditions de la micro-entreprise : d’étudier les dispositions de leur bail afin d’envisager l’action la plus adaptée à leur situation.
  • Aux bailleurs ayant donné des locaux à bail à une micro-entreprise : d’étudier avec attention l’attestation d’assurance fournie par leur preneur et de demander justification de l’applicabilité du texte à sa situation,
  • A tous les autres bailleurs de locaux commerciaux et professionnels : d’étudier avec attention les dispositions du bail afin d’étudier les voies d’action pouvant être mises en oeuvre et d’adopter les éventuelles mesures d’accompagnement adéquates.

Mazars Avocats se tient donc à la disposition des bailleurs et des preneurs, pour les accompagner dans ce contexte d’épidémie de COVID-19.

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