Commerces et Bureaux : comment maîtriser l’impact valeur ?

Par Claire Gueydan-O’Quin, Associée, Marie Olivier & Matthieu Guignard, consultants - Conseil Immobilier | Mazars
Mis à jour le 14/04/2020

Arrêt des chantiers, commerces fermés, bâtiments inoccupés, projets immobiliers reportés, tant de conséquences directes à la crise sanitaire que nous vivons actuellement. Du côté des sociétés de gestion, dont 90% d’entre elles détiennent un portefeuille d’actifs composé de bureaux et de commerces, l’heure est à l’anticipation et la réflexion de l’après Covid-19. L’année 2019, année record pour le secteur de l’investissement immobilier est déjà oubliée, laissant place à une incertitude dans la définition des stratégies, notamment en termes d’acquisition et de valorisation des actifs. Leurs valeurs étant liées aux croyances et habitudes instituées chez les utilisateurs, anticiper les conséquences du Covid-19 sur notre comportement est un enjeu majeur pour les maîtriser.

Covid-19 : Une contrainte forcée de modification des usages

La limitation de circulation des français, décidée le 17 mars dernier, a entraîné une modification des pratiques en matière de déplacement et de consommation. Les bureaux ont été fermés afin de laisser place au télétravail, dans la mesure du possible. Les commerces de première nécessité, quant à eux, sont maintenus ouverts, contrairement aux commerces dits de « confort ».

Certains achats étant essentiels, la consommation ne s’est pas interrompue mais a seulement ralenti. Les supermarchés et les épiceries ont même vu leur chiffre d’affaires augmenter durant les premiers jours de confinement (c’est toujours le cas pour les commerces de proximité et le drive). L’espace alloué aux commerces de première nécessité (24%) reste inférieur au pourcentage des dépenses (35%)1. En revanche, pour les commerces de « confort », la fermeture administrative provoquée par le Covid-19 a entraîné un déploiement de solutions alternatives, comme les services de livraison à domicile. Celui-ci est désormais un mode de consommation privilégié et fait face à une hausse de sa demande2. Pour les commerces n’ayant pas la possibilité de développer de nouveaux canaux de distribution (notamment les centres commerciaux), le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) a appelé « l’ensemble de leurs parties prenantes à la solidarité » 3. En effet, ceux-ci sont composés de magasins « Food & Beverage » restant ouverts mais aussi de boutiques aujourd’hui fermées, provoquant un écart dans l’utilisation des locaux et donc dans la gestion des baux.

Concernant le bureau, le télétravail imposé pour les employés ayant les moyens techniques et l’activité le permettant, remet en question nos croyances instituées quant à l’utilisation de l’espace alloué à chaque poste de travail. Les outils IT et de communication mis à disposition des confinés, remplaçant temporairement salles de réunions et autres rassemblements physiques, prouvent par leur obligation d’utilisation, la possibilité d’une productivité commune… mais à distance. Ce constat est tout de même à nuancer. Il est pour certains difficile de travailler depuis leurs domiciles (mauvaise connexion internet, plusieurs personnes dans un espace restreint, enfants à la maison, …) et le lien social n’est malheureusement pas remplacé.

De leur côté, les bailleurs et les gestionnaires se sont organisés pour sécuriser et maintenir leurs bâtiments vides, parfois en faisant évoluer la destination des locaux ou en essayant de contribuer à la lutte contre le COVID-19 (accueil d’un centre de dépistage dans des halls d’exposition, hébergement de personnels soignants ou de sans-abris…).

Parallèlement, et quel que soit la typologie d’actifs, l’ensemble des transactions sont à l’arrêt et l’on s’interroge quant à l’évolution à venir des valeurs.

Vers une modification structurelle au lendemain de la crise ?

Cette situation inédite représente un enjeu clef pour les acteurs de l’immobilier tels que les sociétés de gestion ou les asset managers.

En effet, cette crise sanitaire sans précédent a placé le marché de l’immobilier dans un état d’incertitude. Combien de temps cela va-t-il durer ? Quelles vont être les retombées économiques directes sur le secteur ? Les habitudes des français vont-elles évoluer à l’issue de cette crise ? Autant de questions auxquelles il est nécessaire d’anticiper les réponses afin de préserver la valeur des actifs dont la maîtrise représente un enjeu clé.

Si aujourd’hui la valorisation du portefeuille d’actifs immobiliers, au-delà de la localisation, repose notamment sur la solvabilité financière des locataires, d’autres aspects pourraient être de plus en plus considérés, tels que la qualité de l’actif, sa modularité ou encore le respect de l’environnement.

Commerces 

Malgré la récession anticipée du 2nd trimestre 2020 (fermeture d’entreprises, suspens d’activités, chômage partiel, …) une reprise de l’activité à l’issue de la crise est aussi une hypothèse à considérer. A ce jour, nous observons une grande disparité au sein des commerces. La fermeture administrative de ceux considérés comme non prioritaires réduisant le chiffre d’affaires à zéro euro a contraint les français à modifier leurs habitudes de consommation. Si l’on ne sait pas quel sera l’impact sur la valorisation des actifs à court terme, à moyen terme la crise sanitaire va laisser des traces. La modification des habitudes des français sur cette période pourrait conduire à une transformation des commerces liée aux espaces, à la logistique ou encore aux services proposés. Pour maintenir la valeur des actifs à l’issue de la crise, ces derniers devront donc être adaptés aux besoins développés en confinement et qui resteront ensuite d’actualité.

Bureaux

Au même titre que pour les commerces, la protection des actifs de bureaux sera en corrélation directe avec la solidité économique de ses locataires. Si les baux contractés avec les grands groupes rassurent les sociétés de gestion quant à leurs revenus, les locataires fragilisés pendant la crise pourraient avoir des retards ou des défauts de paiement.

Néanmoins, cette crise peut être un électrochoc dans la conception que nous avions du lieu de travail. Leur désertification peut conduire à une certaine réflexion quant au dogme du nombre de poste de travail par personne. Ceci pourrait inverser à long terme la pénurie d’offre de bureaux dans laquelle le marché se trouve. Les conséquences directes de cette inversion entraîneraient alors des renégociations de baux, l’arrêt ou le report de projet de bureaux.

Ainsi, afin de faire face à cette mutation historique des usages et conserver leur attractivité, les bureaux devront notamment répondre aux besoins de flexibilité et de modularité des environnements de travail, pour préserver leur valeur.

L’impact du COVID devrait être sensible au second trimestre 2020, avec notamment la suspension des transactions et de nombreuses négociations portant sur des reports ou des franchises de loyers. Néanmoins, l’activité pourrait reprendre assez rapidement à l’issue de la crise sanitaire. Les acteurs de l’investissement immobilier seront ainsi confrontés à de nombreux enjeux tant en termes de valorisation des actifs détenus au regard des évolutions des besoins des utilisateurs que de stratégie d’acquisition dans un marché chahuté, potentiellement propice à de belles opportunités.

Note