Centres commerciaux : quels nouveaux défis pour les investisseurs ?

Le 04 juin 2020.
Par Claire Gueydan-O’Quin, Associée responsable du Conseil Immobilier chez Mazars et son équipe, Stéphanie Hassid et Bertrand Billès Garabédian, consultants

Alors que le déconfinement progresse en France, les conséquences financières se font de plus en plus précises pour de nombreux secteurs d’activité impliquant la vente physique. Après une semaine de déconfinement, les commerces autorisés rouvrir leurs portes réalisaient tout juste la moitié de leur chiffre d’affaires habituel. Acteurs d’une chaîne de valeur complexe, les investisseurs des centres commerciaux se voient donc directement impactés.              

 

Quelles premières conclusions tirer de l’impact du Covid-19 ?

Bien que les premiers chiffres du T1 2020 aient été communiqués, il est encore trop tôt pour évaluer précisément l’impact de la pandémie sur les investisseurs et leurs actifs. En effet, les chiffres d’affaires calculés jusqu’au 31 mars n’ayant été que peu – voire pas – affectés par les contextes sanitaire et économique actuels, les résultats publiés ne peuvent en conséquence pas être représentatifs des trimestres à venir. Dans la mesure où les modalités de collecte des loyers varient d’une foncière à l’autre, d’un centre à l’autre et parfois d’un locataire à l’autre, l’ampleur de la perte apparaîtra plus clairement au 30 juin 2020 pour les différents acteurs.

En France, une partie des centres commerciaux de plus de 40 000 m² restera fermée jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire, fixée au 10 juillet, tandis que dans le reste de l’Europe et aux Etats-Unis, la réouverture a déjà eu lieu, sans limitation de surface. Ces infrastructures imposantes représentent 14% des centres commerciaux et 32% de la surface commerciale française, soit plus de 10 000 magasins majoritairement situés en Île-de-France et dans l’agglomération lyonnaise. Ces centres commerciaux pèsent d’ailleurs pour 25% du chiffre d’affaires global du retail en France.

D’autre part, les habitudes des consommateurs ont potentiellement changé en se portant davantage sur le e-commerce, encore à l’aube du déconfinement, notamment du fait de l’anxiété que peut générer l’effet de masse dans un endroit confiné. Pour une partie des petits commerces locataires en centres commerciaux, les conséquences de cette crise ont été rapides, sans appel, et d’autres faillites sont prévisibles dans la mesure où l’activité ne pourra pas reprendre son rythme normal avant plusieurs mois.

Face aux incertitudes de cette crise sanitaire et afin de préserver leurs liquidités, certains dirigeants et actionnaires de grandes foncières ont choisi de diminuer les dividendes versés, voire les rémunérations des organes de direction. Comme l’illustrent les mesures prises par les principaux cadres de Klepierre et URW, qui se sont accordés pour baisser leur rémunération fixe conséquemment, au moins pendant le confinement.

Mais les marchés globaux et locaux étant au ralenti, la revalorisation des actifs commerciaux, notamment dans la perspective des arrêtés de comptes au 30 juin 2020, se trouve complexifiée. En effet, la perte soudaine de visibilité affecte la mise en œuvre des méthodes usuelles de valorisation, comme le rappelle l’étude « Evaluation en temps de crise : ajuster multiples et primes de risque » publiée par Mazars. Celle-ci recense les « do’s and dont’s » de l’évaluation et expose une démarche de modélisation de la crise permettant d’ajuster les multiples boursiers et de calibrer les primes de risque. Cette approche réconciliant marchés et paramètres de crise, secteur par secteur, est une proposition concrète pour l’évaluateur dans le calibrage de paramètres clés. A titre illustratif, une valorisation via la méthode des flux futurs de trésorerie capitalisés pourra intégrer une prime de risque sanitaire, jusqu’alors peu usitée, à son taux d’actualisation, variable pouvant fortement impacter la valeur. Et ce, alors même que le niveau de confiance sur les données de référence se révèle historiquement bas dans la période actuelle, où les aménagements et renégociations de baux sont de mises. L’ampleur de la correction dépendra notamment de la durée de la pandémie, d’une éventuelle seconde vague et bien sûr de la vitesse de reprise de la consommation.

Quelles perspectives ?

Face à cette crise financière et économique, le niveau des loyers payés constaté varie de 60 à 90% selon les secteurs et les emplacements. En effet, depuis le 17 mars 2020, les commerces ont fermé leurs portes, et aucune vente directe n’est possible. Les loyers, postes de charges majeurs, ont donc progressivement amputé la trésorerie des enseignes dont les ventes reposent exclusivement sur la distribution physique.

Les bailleurs des centres commerciaux sont encouragés à accompagner leurs enseignes, principalement les plus fragiles financièrement, afin de revoir les dispositions des baux. Des accords peuvent être trouvés entre les parties prenantes, comme un report, voire une annulation des échéances de loyers pendant le confinement, en contrepartie parfois d’un allongement de la durée ferme des baux. D’autres ajustements temporaires peuvent être mis en œuvre, comme une révision des échéanciers de facturation, pour permettre une gestion de la trésorerie au plus proche.

A noter également que les loyers mixtes, somme d’un Loyer Minimum Garanti et d’une fraction indexée sur le chiffre d’affaires du locataire, sont largement pratiqués sur les actifs commerciaux ; les bailleurs sont alors directement impactés par la baisse des revenus de leurs locataires. A cette baisse s’ajoute l’absence de services et d’évènements ponctuels pouvant être monétisés par les centres commerciaux (mise à disposition temporaire d’espaces pour démonstration de véhicules, expositions artisanales, etc.). Autant d’ajustement circonstanciels, dont le caractère structurel s’il s’avérait, pourrait impacter les plans d’investissements des foncières sur le plus long terme. D’autant que cette crise sanitaire fait suite, en France, à une année ponctuée de manifestations et de grèves de grande ampleur, particulièrement en Île-de-France. En effet, en décembre 2018, la baisse de fréquentation avoisinait déjà les 20% dans les centres commerciaux en centre-ville et en périphérie, entraînant une perte d’activité moyenne de 25% pour les commerces.

Par ailleurs, les exploitants et propriétaires de centres commerciaux anticipent les évolutions réglementaires sanitaires futures, en revoyant leurs standards en matière de gestion des espaces, des flux et des équipements présents dans les centres. A l’instar de URW, qui a fait appel à Bureau Véritas pour anticiper les nouvelles normes sanitaires, afin de prévenir qu’une telle situation de point mort économique ne se reproduise. Dans le même esprit, la Samaritaine, grand magasin parisien, a décidé de repousser son ouverture à 2021 par mesure de précaution, afin d’intégrer au mieux les nouvelles règles de distanciation sociale et d’assurer la résilience de l’exploitation.

En somme, le contexte ne peut qu’inciter les centres commerciaux et les enseignes qui en ont l’opportunité à repenser leur stratégie de développement et leurs implantations futures de manière à garder une certaine indépendance.

Sources

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