Paiement des loyers et COVID-19

Mis à jour le 30 avril 2020, par Guillaume Viel Associé Avocat - Mazars Société d'Avocats

Face à l’épidémie de COVID 19, les pouvoirs publics ont dû prendre des mesures de confinement afin d’endiguer au plus vite la propagation du virus.

Par un arrêté du 14 mars 2020, modifié le 16 mars 2020, le ministre de la Santé a ordonné la fermeture au public des établissements recevant du public suivants :

Salles d'auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usage multiple sauf pour les salles d'audience des juridictions ;

  • Magasins de vente et Centres commerciaux, sauf pour leurs activités de livraison et de retraits de commandes ;
  • Restaurants et débits de boissons, sauf pour leurs activités de livraison et de vente à emporter, le “ room service ” des restaurants et bars d'hôtels et la restauration collective sous contrat ;
  • Salles de danse et salles de jeux ;
  • Bibliothèques, centres de documentation ;
  • Salles d'expositions ;
  • Etablissements sportifs couverts ;
  • Musées ;
  • Chapiteaux, tentes et structures ;
  • Etablissements de plein air ;
  • Etablissements d'éveil, d'enseignement, de formation, centres de vacances, centres de loisirs sans hébergement, sauf ceux relevant des articles 4 et 5.

Par un décret du 16 mars 2020, ont été interdits les déplacements de toute personne hors de son domicile à l’exception de certains déplacements essentiels, notamment pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeurent autorisés.

Pour faire face aux difficultés traversées par les commerçants du fait de l’intervention de ces mesures alors que les appels de loyers et charges du 2ème trimestre 2020 sont déjà envoyés, la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19, n°2020-290 du 23 mars 2020,  a autorisé le gouvernement à prendre, dans le délai de trois mois à compter de la publication de la loi, toute mesure pouvant entrer en vigueur rétroactivement au 12 mars 2020 :

« permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux, et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des micro-entreprises […] dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».

Par deux ordonnances et plusieurs décrets, le gouvernement a mis en place deux séries de mesures impactant le payement des loyers et charges commerciaux en période d’épidémie :

  • L’ordonnance n°2020-316, du 25 mars 2020, adopte les premières mesures relatives au payement des loyers factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels de certaines entreprises remplissant des conditions cumulatives, et affectées par la propagation de l’épidémie de covid-19,
  • L’ordonnance n°2020-427, du 15 avril 2020, règle la mise en œuvre des astreintes ainsi que des clauses résolutoires et des clauses pénales contractuelles, ayant pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé.

I. Les mesures adoptées par l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 en matière de payement des loyers et de certaines factures pour certaines entreprises :

La loi et l’ordonnance n°2020-316 texte prévoient deux séries de mesures :

  • La faculté de reporter ou étaler le payement de leur loyer et de certaines factures,
  • L’impossibilité, pour les bailleurs, de mettre en œuvre des pénalités financières, intérêts de retard, dommages et intérêts, astreinte, ou encore d’invoquer l’acquisition de la clause résolutoire en cas de défaut de payement des loyers ou charges (peu important toute stipulation contractuelle qui prévoirait le contraire).

Le texte précise que ces mesures s’appliqueront aux loyers et charges dont l’échéance de payement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la cessation de l’état ‘urgence sanitaire.

Le texte semble donc d’ores et déjà apporter une réponse à certains preneurs qui s’interrogeaient sur le fait de savoir s’ils devaient, ou non, continuer de payer leur loyer et leurs charges : cette possibilité paraît exclue, le texte ne prévoyant que la possibilité de reporter ou étaler le payement des loyers et charges.

Par ailleurs, le texte vise déjà tant les locaux commerciaux que professionnels, de sorte que tous locaux à usage commercial ou professionnel devront pouvoir bénéficier de ces mesures d’accompagnement.

Les personnes concernées par ces mesures : le texte prévoit que ces mesures ne bénéficieront qu’aux personnes remplissant les  conditions suivantes :

- Il doit s’agir de personnes physiques ou morales de droit privé exerçant une activité économique,

- Elles doivent être éligibles au fonds de solidarité mentionné à l’article 1 de l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020. On retiendra au nombre des conditions principales d’éligibilité :

  • Elles sont être une personne morale de droit privé résidente fiscale française et exerçant une activité économique,
  • Elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020,
  • Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés,
  • Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros. Pour les entreprises n’ayant pas encore clos d’exercice, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros,
  • Leur bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, n’excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. Pour les entreprises n’ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur douze mois,
  • Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros,
  • Elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale (c’est à dire, détenue à plus de 50 % par une société commerciale),
  • Lorsqu’elles contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales, la somme des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices des entités liées respectent les seuils fixés aux 2°, 3° et 4° ci-dessus,
  • Les entreprises concernées ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ou elles ont subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020,
    • par rapport à la même période de l’année précédente,
    • ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020,
    • ou, pour les personnes physiques ayant bénéficié d’un congé pour maladie, accident du travail ou maternité durant la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d’un tel congé pendant cette période, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.Avoir débuté leur activité avant le 1er février 2020,

La liste exhaustive des conditions d’éligibilité est fixée par le décret n°2020378 du 31 mars 2020, modifié le 2 avril 2020.

On relèvera d’ores et déjà que ces critères ne correspondent pas à la définition exacte de la micro-entreprise, comme cela avait été envisagé par les textes au début du mois de mars. Par ailleurs, on notera qu’il peut s’agir d’entreprises poursuivant leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire, au vu de la communication d’une attestation par le mandataire de justice désigné.

Les entreprises ne remplissant pas les critères susvisés ne devraient donc pas, en l’état des textes, bénéficier de dispositifs d’aide concernant le payement de leurs loyers et charges.

Le mode opératoire pour bénéficier de ces mesures : Dans l’hypothèse où une entreprise remplirait ces conditions, le décret du 31 mars 2020 prévoit qu’elle devra :

  • Produire une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces conditions,
  • Et présenter l’accusé-réception du dépôt de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité ou, si elles ont déposé une déclaration de cessation de payements ou sont en difficultés au sens de l’article 2 du règlement de la Commission (UE) du 17 juin 2014, une copie du dépôt de la déclaration de cessation de payements ou du jugement d’ouverture d’une procédure collective.

II. Les mesures de suspension des clauses résolutoires et clauses pénales précisées par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020

L’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, portant diverses modifications en matière de délais pour faire face à l’épidémie de COVID-19 fixe le sort des astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires et clauses prévoyant une déchéance lors qu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un certains délai, lorsque ce délai a expiré entre le 12 mars 2020 et le délai d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire (soit le 24 juin 2020 en l’état des textes).

Elle prévoit, ainsi, que si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, ces dernières ne pourront prendre effet qu’à la fin d’une période commençant à la fin du mois suivant la date de fin de l’état d’urgence sanitaire (soit le 24 juin 2020) et égale au temps écoulé entre le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née, et la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

Cette disposition à caractère général, qui paraît s’appliquer à tous les preneurs, ne semble, ainsi, pas donner la faculté à ces derniers de s’affranchir du payement de leurs loyers et charges, mais prévoit simplement le report des sanctions applicables en tel cas. On conseillera donc, en pareille hypothèse, aux bailleurs d’envoyer leurs mises en demeure en cas d’impayé.

Le rapport au Président de la République précise que les parties demeureront libres d’écarter l’application de ces dispositions contractuellement, notamment pour prendre en compte différemment l’impact du COVID 19 sur leurs relations.

III. Les inconnues restant à préciser :

En l’état de ces divers textes, quelques inconnues demeurent toutefois, et il est probable que le juge aura à se prononcer à leur sujet dans les mois qui viennent :

  • L’ordonnance n°2020-316 ne vise que le payement des loyers et charges locatives : un bailleur pourra-t-il toujours exiger le payement de travaux ou de la taxe foncière ?
  • Un preneur ne remplissant pas les conditions de l’ordonnance n°2020-316 pourra-t-il en tout état de cause utiliser les voies de droit classiques pour tenter d’obtenir le report de son loyer voire justifier son non-paiement ? On pensera ici à l’invocation de la force majeure, du mécanisme de l’imprévision, ou alors à l’engagement d’une action fondée sur l’obligation de délivrance du bailleur,
  • L’ordonnance n°2020-423 prévoit la suspension des effets des clauses résolutoires, mais ne se prononce pas sur la possibilité d’agir en résiliation judiciaire hors de l’application d’une telle clause et sur la possibilité pour un juge d’accorder au bailleur des dommages et intérêts en l’absence de clause pénale.

Il conviendra donc de garder un œil attentif sur les circulaires et la jurisprudence à intervenir en la matière.

***

On pourra conseiller :

  • Aux preneurs remplissant les conditions d’éligibilité au fonds de solidarité : de faire part dès maintenant au bailleur de la situation et de l’applicabilité du projet de loi au bail, en leur adressant l’attestation sur l’honneur et l’accusé-réception de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité, en joignant en outre une attestation d’assurance,
  • Aux preneurs ne remplissant pas les conditions d’éligibilité au fonds de solidarité : d’étudier les dispositions de leur bail afin d’envisager l’action la plus adaptée à leur situation.
  • Aux bailleurs ayant donné des locaux à bail à une entreprise éligible au fonds de solidarité : d’étudier avec attention l’attestation sur l’honneur et l’attestation d’assurance fournie par leur preneur et de demander justification de l’applicabilité du texte à sa situation,
  • A tous les autres bailleurs de locaux commerciaux et professionnels : d’étudier avec attention les dispositions du bail afin d’étudier les voies d’action pouvant être mises en œuvre et d’adopter les éventuelles mesures d’accompagnement adéquates.

Mazars Avocats se tient donc à la disposition des bailleurs et des preneurs, pour les accompagner dans ce contexte d’épidémie de COVID-19.