COVID 19 : réforme de la copropriété

Par Aurore Guérin, Avocat Associée Mazars Société d'Avocats
Mis à jour le 02/06/20

La loi ELAN du 23 novembre 2018 et l’ordonnance du 30 octobre 2019 (entrant en vigueur au 1er juin 2020) ont profondément réformé le régime de la copropriété.

Par l’effet de ces nouveaux textes, le régime des immeubles en copropriété se trouve largement refaçonné, en tous ses
aspects :

  1. La structure juridique de l’immeuble et le régime des parties communes : la réforme opérée vise tout d’abord à clarifier les règles de répartition des charges communes entre les copropriétaires, et à faciliter la réalisation des travaux affectant les parties communes de l’immeuble, en encadrant la possibilité pour les copropriétaires d’y faire obstacle,
  2. Les organes d’administration de l’immeuble : plus particulièrement, on relèvera le renforcement de l’encadrement de la fonction de syndic, en ce qui concerne le formalisme de sa candidature (instauration d’une fiche d’information obligatoire sous peine d’amende administrative), mais aussi la lutte contre les conflits d’intérêts et les règles de mise en concurrence des syndics. Désormais, le syndic devra être autorisé préalablement par l’AG pour conclure avec le syndicat des copropriétaires une convention sur des missions hors mission de syndic (que ce soit avec lui directement ou avec un tiers auquel il est lié). Le Conseil syndical se voit lui aussi redessiné, par l’extension des personnes éligibles mais aussi inéligibles au CS et le renforcement des pouvoirs de son président,
  3. Les modalités de prise de décision dans la copropriété : les modalités de convocation, de vote, mais aussi de majorité sont redessinées. La possibilité pour tout copropriétaire de solliciter seul la tenue d’une AG, l’introduction du vote par correspondance, la création d’une passerelle de majorité à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ou encore la modification des modalités de notification des procès-verbaux d’assemblée générale sont autant de nouveaux outils au service de la copropriété qu’il est aujourd’hui indispensable d’intégrer dans une perspective de gestion globale et efficace,
  4. Le régime des petites copropriété : face au constat trop récurrent des situations de blocage dans les petites copropriétés, et encore davantage dans les copropriétés à deux lots, la loi ELAN et l’ordonnance du 30 octobre 2019 se démarquent comme procédant d’une volonté d’assouplir la gestion de ces copropriétés, tant à l’égard des règles de prise de décision, que des obligations comptables et du rôle des organes de la copropriété. On pourra ainsi noter la possibilité nouvelle, sous certaines conditions, de prendre des décisions sans assemblée générale ou de se libérer de l’obligation de tenir une comptabilité en partie double.

On n’oubliera pas, par ailleurs, l’intervention très attendue du décret du 21 février 2020, fixant enfin le prix de l’état daté à 380 € TTC. Dans le cadre de l’entrée en vigueur de ces nouveaux textes, lesquels imposent la mise en conformité des règlements de copropriété sur certains aspects dans un délai de 3 ans à compter de leur promulgation, Mazars Avocats se tient aux côtés de l’ensemble des acteurs de la copropriété pour les accompagner, et ce d’autant que la nouvelle loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid 19 adoptée le 22 mars 2020 y apporte des aménagements exceptionnels.
En effet, elle a autorisé le Gouvernement à prendre par ordonnances toute mesure adaptant le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l’impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires. L’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, modifiée de nombreuses fois, prévoit désormais, par dérogation à la loi du 10 juillet 1965, le renouvellement de plein droit des contrats de syndics arrivés à leur terme entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020, jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine assemblée générale, laquelle devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2021 (et non plus dans le délai de 8 mois suivant la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, tel que cela était initialement prévu). Cette ordonnance fixe, en outre, les conditions de rémunération du syndic pendant cette période : elle est fixée selon les termes du contrat arrivé à expiration et au prorata de la durée du renouvellement. Cette nouvelle ordonnance prévoit, par ailleurs, le même dispositif pour les mandats des membres du conseil syndical arrivés à terme pendant cette période : les copropriétés disposeront du même délai pour désigner de nouveaux membres du conseil syndical.

Depuis l’intervention de l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020, il est désormais possible pour les syndics de prévoir la tenue des assemblées générales hors la présence physique des copropriétaires. A cette fin, le syndic doit mettre en place le recours à la visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification des copropriétaires. Le syndic peut prévoir que les décisions ne seront prises que par le moyen du vote par correspondance. Il doit toutefois avertir les copropriétaires au moins 15 jours à l’avance du recours à ce moyen et s’assurer du respect du formalisme prévu aux articles 22-1 et suivants de l’ordonnance n°2020-306. Le législateur et le gouvernement ont donc eu pour objectif de simplifier le fonctionnement et la prise de décision des copropriétés, mais on notera qu’aucun décret d’application n’est, à ce jour, intervenu pour préciser les modalités d’exécution de ces nouvelles règles. Il appartiendra donc aux syndics de faire preuve d’une grande prudence pour leur application, afin de ne pas exposer la copropriété à des situations de blocage inextricables. Dans ce contexte inédit et évolutif, Mazars Avocats se tient prêt pour accompagner les copropriétés et leur syndic dans l’intégration des nouveaux dispositifs applicables.