Logement : que retenir de la loi Climat et Résilience ?

Verdir le logement, un levier de taille pour atteindre la neutralité carbone

Dense, ce texte législatif de 305 articles s’articule autour de 5 thématiques : consommer, produire et travailler, se déplacer, se nourrir… et bien sûr, se loger. Compte tenu des objectifs du Pacte vert pour l’Europe, il va sans dire que le secteur du logement, à l’origine de 25% des émissions de gaz à effet de serre et de 45% de la consommation d’énergie, ne pouvait être ignoré. Concrètement, la loi Climat et Résilience ambitionne d’éradiquer les « passoires thermiques » : l’enjeu est de taille si l’on en croit les chiffres officiels, qui font état de plus de 4,8 millions de logements en cause en France.

Gel des loyers et disparition progressive des locations « énergétiquement indécentes »

Le volet logement de la loi comprend deux mesures phares : le gel des loyers et l’interdiction progressive de mettre sur le marché des biens qualifiés « d’énergétiquement indécents ».

La première mesure prise par le législateur consiste à empêcher les propriétaires bailleurs de réviser leurs loyers, et a fortiori de les augmenter, lors de la relocation ou du renouvellement de bail, si leurs logements sous-performent sur le plan énergétique. Ainsi, à compter d’août 2022, le gel des loyers pour des logements avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) noté F (logements très peu performants) ou G (extrêmement peu performants) s’appliquera sur tout le territoire national, sans distinction de zone dite tendue ou non.

La seconde mesure dispose que, pour être loués, les biens devront satisfaire à un niveau de performance énergétique minimal. A partir de 2025, la signature d’un bail sera donc conditionnée par un DPE suffisamment bien noté : les logements classés G seront d’office exclus du marché. En 2028, il en sera de même pour les logements classés F, et en 2034, pour les logements classés E.

L’instauration d’une prime de « valeur verte »

L’étiquette énergétique d’un bien est en passe de devenir une composante à part entière de son prix et non plus une simple information donnée à titre indicatif.

Le marché immobilier n’a pas attendu la loi Climat et Résilience pour commencer à sanctionner les passoires thermiques. Pour preuve, les prix à la location¹ dans certaines villes, comme à Brest, Nîmes ou encore Limoges, sont moins élevés pour des logements classés F que pour ceux classés A : respectivement -57%, -55%, et -49% dans ces 3 villes.

Cela s’observe également sur les prix à la vente et preuve en est le volume record de transactions en 2021, pour partie probablement dû à la volonté de certains propriétaires de se dégager des obligations de mise en conformité énergétique introduites par la loi. En effet, le nombre de transactions immobilières² réalisées en 2021 (1,198 million) a augmenté de 14,5% en 2 ans, battant ainsi le précédent record de 2019 (1,1 million).

Mais quelle part de ces ventes concerne les passoires thermiques ? Une prime de valeur verte vient-elle impacter les prix de vente ? Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, deux types de propriétaires se distinguent : ceux qui vendent leurs logements par crainte, voire incapacité de financer les travaux, et ceux qui saisissent l’opportunité d’une rénovation énergétique pour augmenter la valeur de leur bien. Aujourd’hui, si tous les propriétaires ne mesurent pas encore les effets de cette loi, ils en comprendront bien la portée dans la mesure où les professionnels de l’immobilier, en particulier les notaires, sont dorénavant tenus d’informer vendeurs et acquéreurs des incidences d’un mauvais DPE. D’autre part, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est devenue obligatoire pour toutes les annonces immobilières d’achat et de location de logements énergivores.

Le retour du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les copropriétés

Un projet de PPT devra être élaboré dans tous les immeubles à destination d’habitation, et actualisé tous les 10 ans.

La loi Climat et Résilience signe le retour du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), déjà présent dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Désormais, un projet de PPT devra être élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation (hors copropriétés tertiaires), s’ils datent de plus de 15 ans. Ce PPT devra également être actualisé tous les 10 ans. Toutes ces mesures coercitives ont vocation à contraindre les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer la performance de leur logement.

Toutefois, ces travaux peuvent être coûteux et complexes. Coûteux, parce que le budget minimal à prévoir pour convertir un logement de classe G en D serait d’environ 50 000€. Complexes, dans le cas où, par exemple, le bien est en copropriété et que les travaux concernent les parties communes ou l’extérieur de l’immeuble – il faudra alors obtenir un accord du syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale. Bon gré mal gré, les propriétaires seront progressivement tenus de réaliser ces travaux afin d’atteindre a minima la classe E d’ici 2024, sauf contraintes exceptionnelles.

Des problématiques restent à résoudre

L’application des dispositions de la loi Climat et Résilience s’accompagnera inévitablement de problématiques à résoudre au cours des prochaines années. A titre d’illustration, quelle réponse apporter au propriétaire qui se verra interdire au 1^er juillet 2022 de remplacer sa chaudière par une nouvelle chaudière au fioul ? Pour accompagner les propriétaires dans leurs travaux de rénovation et leurs demandes d’aides, le service public a lancé le site France Rénov’. Une ressource utile.

En conclusion, si cette loi aussi ambitieuse que nécessaire participe directement au respect par la France de ses engagements dans la lutte contre le dérèglement climatique, elle pourrait occasionner la sortie de certains biens du parc locatif, donc contribuer à tendre davantage le marché.

¹ Données SeLoger, décembre 2021

²Notaires.fr