Une fermeture administrative liée au Covid-19 dispense-t-elle du paiement des loyers ?

Le 14 avril 2022 |

La pandémie de Covid-19 a déclenché une véritable épidémie de litiges concernant l’exigibilité des loyers commerciaux du fait des fermetures administratives imposées par le Gouvernement. C’est dans ce contexte que la Cour d’appel de Douai est venue trancher une affaire opposant le bailleur d’un local commercial à son locataire, exploitant d’un commerce d’habillement, compte tenu d’impayés de loyers.

Contestant une saisie de ses comptes bancaires effectuée par le bailleur, le locataire a invoqué la perte partielle de la chose louée du fait de la fermeture administrative imposée par le Gouvernement de son commerce, ce qui l’avait empêché d’user normalement des locaux loués et devait l’exonérer du paiement des loyers sur cette période.

La Cour d’appel de Douai a suivi l’argumentation du preneur en considérant que l’impossibilité temporaire pour le locataire de faire un usage de la chose louée conforme à sa destination constitue une perte juridique lui permettant d’être dispensé du paiement des loyers, en application de l’article 1722 du Code civil.

D’après la Cour d’appel, il est indifférent que :

  • le bailleur n’ait pas commis de faute ou qu’il n’ait pas empêché l’accès aux locaux,
  • l’accès à la galerie marchande où sont situés les locaux soit resté possible,
  • le preneur ait pu user des locaux à des fins de stockage notamment pour la réalisation de ventes en ligne.

La position de la Cour d’appel de Douai s’inscrit dans le prolongement de décisions prises par les Cours d’appel d’Aix-en-Provence (concernant un restaurant), d’Orléans et de Paris.

Toutefois, le débat juridique n’est pas clos et la Cour de Cassation devra trancher définitivement cette question.

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