Crowdfunding immobilier : préserver la confiance des investisseurs grâce à un meilleur équilibre rendement-risque

Le 8 janvier 2021 |

En avoisinant le seuil des 500 millions d’euros fin décembre, le financement des projets immobiliers par le biais du crowdfunding a marqué un nouveau record en 2020. Si jusqu’à présent les indicateurs clés (taux de défaut, taux de retard, délai de remboursement) sont au vert, quels seront les nouveaux enjeux du crowdfunding immobilier en 2021 ?

En 2020, le crowdfunding immobilier a battu des records et surfé sur la crise

Fin novembre, le crowdfunding avait déjà contribué au financement du secteur de la promotion immobilière et des marchands de biens à hauteur de 450 millions d’euros pour l’année 2020, soit une augmentation de 143 % par rapport à 2018. La raison de cette performance ? Un équilibre rendement-risque plus qu’attirant, dans la mesure où ce placement consiste à prêter de l’argent via une plateforme en ligne à un promoteur ou un marchand de biens, qui ne remboursera le capital et les intérêts qu’au terme de l’opération, donc postérieurement à sa commercialisation.

Marquée par deux confinements et par l’instabilité de son environnement économique, l’année 2020 a mis en lumière le crowdfunding immobilier, un placement se révélant plus qu’attractif pour les Français. Pour un ticket d’entrée faible (1 581 € en moyenne), les rendements avoisinent les 9%, avec un risque de défaut inférieur à 1% sur un horizon de placement moyen de 24 mois : une véritable alternative aux investissements immobiliers en direct, et même aux véhicules d’investissement immobilier historiques tels que les SCPI et les OPCI, dans une perspective plus court terme. Ce sont ces facteurs qui ont contribué à l’essor des flux de capitaux sur les plateformes de crowdfunding, cumulés à une attractivité moindre des placements plus traditionnels dans le contexte d’incertitude actuel.

Vers un meilleur équilibre du couple rendement-risque

Si le couple rendement-risque maîtrisé a, jusqu’à présent, fortement attiré les investisseurs privés, les professionnels de l’immobilier recourant à ces plateformes profitent eux aussi de nombreux atouts. Ce financement alternatif offre en effet des avantages non négligeables, en permettant de raccourcir les temps de transformation par rapport aux solutions de financement en fonds propres classiques, de maîtriser sa trésorerie et de garder l’autonomie le plus longtemps possible. A ce jour, ce mode de financement au rendement élevé a déjà convaincu 493 opérateurs depuis la création du marché, majoritairement en Ile-de-France.

La crise économique devrait laisser paraître les premiers défauts et une hausse des retards de paiement. Car le ralentissement de l’activité, dont les effets ne sont pas encore visibles, a fragilisé la trésorerie des professionnels de l’immobilier. Certes, la mise en place du prêt garanti par l’Etat (PGE) a permis à certains promoteurs de reporter leurs échéances, mais  ceux qui peineraient à rembourser leur PGE dans les prochaines années pourraient se voir dans l’incapacité de faire face à leurs obligations auprès des prêteurs via les plateformes de crowdfunding. Un risque à surveiller, en particulier si une baisse des prix de l’immobilier – dont les prémices ont été constatées fin 2020 – se confirmait.

2021 : une plus grande sélectivité des projets pour maintenir la confiance

Mais l’attractivité de cette forme nouvelle de financement persiste. En 2021, les taux d’intérêt devraient régulièrement dépasser les deux chiffres et le volume de projets soumis à étude se multiplier. Cet accroissement s’explique mécaniquement par l’allongement de la durée des chantiers et de la phase de commercialisation des programmes, ainsi que par l’immobilisation de fonds propres que certains pourraient chercher à éviter. Car ces fonds seront nécessaires au lancement d’autres projets, pour conserver un pipeline actif.

On observe ainsi déjà un surcoût de lancement sur les derniers projets acceptés par certains promoteurs, avec en contrepartie un allongement des délais de remboursement. En somme, les professionnels de l’immobilier souhaitent accroître la durée de financement, alors que les investisseurs souhaitent la réduire afin de maintenir un niveau de liquidité du placement traditionnellement observé. Dans ce contexte, le processus de sélection des projets par les plateformes de crowdfunding doit gagner en exigence, notamment par le recours à des grilles de sélection complètes et précises. Cette sélectivité permettra aux plateformes d’assurer le bon niveau de rendement des projets retenus et proposés au public, selon le niveau de risque des opérations sous-jacentes. En toute transparence et objectivité.

Aujourd’hui, l’enjeu des plateformes de crowdfunding est de continuer à proposer des projets à haut rendement, tout en minimisant le risque de défaut afin d’attirer de plus en plus d’investisseurs sur cette nouvelle forme de placement. Attendons-nous à ce que leurs politiques et grilles de sélection des projets se renforcent pour intégrer de nouveaux paramètres. Il s’agira du gage de la solvabilité des partenaires financés dans ce contexte de crise sanitaire et économique, facteur indispensable pour maintenir l’attrait de cette forme nouvelle de placement auprès du grand public, comme auprès des professionnels.

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Auteurs

Claire Gueydan-O’Quin
Claire Gueydan-O’Quin Associée, Resp. Conseil Immobilier/Monitor Europe - Paris

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