Bail réel et solidaire : une ouverture vers l’immobilier de commerce ?

Baisser le prix d’achat d’un bien immobilier grâce au BRS

À la suite du succès du Bail Réel et Solidaire³ (BRS), l’Assemblée nationale et le Sénat ont adopté la loi 3DS du 21 février 2022⁴ relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et la simplification. Celle-ci prévoit par ordonnance l’usage du BRS pour l’accession à la propriété de locaux d’activités.

Inspiré du modèle des Community Land Trust anglo-saxon, le BRS est un outil issu de l’ordonnance du 20 juillet 2016.  Ce dispositif consiste à dissocier le foncier, propriété d’un Organisme Foncier Solidaire (OFS) qui conserve la propriété du terrain et perçoit une redevance pour la location du foncier, du bâti, c’est-à-dire des murs, détenu par l’acquéreur du bien.

Ainsi, le BRS est un bail permettant aux ménages d’accéder à la propriété de leur résidence principale à moindre coût (jusqu’à 50% moins cher que les prix du marché). A ce titre, la ville de Paris a proposé en 2016 la vente de 23 logements dans la ZAC Saint-Vincent-de-Paul⁵ dans le XIVe arrondissement au prix de 5 000€ le mètre carré, soit deux fois moins que son prix réel dans la capitale. Aussi, le ministère du Logement prévoit la construction de 20 000 logements en France par le biais du BRS d'ici 2024.

Commerçants propriétaires : un dispositif avantageux

Depuis 2004, la ville de Paris via SEMAEST⁶ préempte les locaux commerciaux de certains secteurs, les réhabilite et les aménage pour les proposer à la location à des commerçants qui répondent aux besoins de certains quartiers. Ces locaux sont revendus aux foncières de la ville de Paris mais aussi directement aux commerçants.

L’intérêt pour les commerçants est d’abord de devenir propriétaires des murs de leur commerce et ainsi ne plus subir la hausse des loyers. De plus, en raison des nouvelles réglementations telles que la RE2020 imposant l’utilisation de matériaux permettant la construction de bâtiments peu énergivores, les commerçants bénéficient des avantages de l’immobilier neuf tels que la réduction de leurs dépenses énergétiques.

Le BRS facilite donc l’accès à la propriété des commerçants et la constitution de leur patrimoine. Toutefois, dans la mesure où le commerçant utilisant le BRS pour ses locaux commerciaux reste locataire du terrain, le coût de la redevance doit être apprécié afin d’étudier l’opportunité d’acquérir les murs de son commerce à travers ce dispositif.

Redynamiser les villes par le BRS : le rôle des collectivités territoriales

Grâce au BRS, les collectivités possèdent un levier pour participer au renouvellement du parc immobilier de la ville et répondre aux nouvelles réglementations environnementales visant à limiter les dépenses énergétiques. Et si les conditions d’accès au BRS pour les commerçants restent à définir, il convient de conserver l’esprit solidaire de ce système. Dans cette logique, les collectivités pourraient privilégier l’accès à la propriété à des entreprises innovantes sur le plan RSE.

Certaines villes pourraient également étendre le BRS à l’immobilier de commerce. En effet, dans une démarche de mixité fonctionnelle, les collectivités disposeront de la propriété de terrains sur lesquels des promoteurs pourront faire construire des immeubles afin de revendre la propriété des murs à des particuliers et des commerçants souhaitant devenir propriétaires. Ce mécanisme permettrait à la ville de développer son tissu économique, redynamiser certains quartiers, lutter contre les déserts commerciaux et limiter la monoactivité.

Capable de relancer l’accès à la propriété des ménages mais aussi des entreprises, le BRS est un dispositif avantageux qui devrait continuer de se développer. Il est néanmoins possible de questionner son attractivité au vu de la conjoncture actuelle. En effet, les taux d’intérêt ne cessant d’augmenter (+184% sur un an)⁷, tout comme le coût des constructions (+6% entre 2020 et 2022)⁸, la question du mode de financement ne doit pas être négligée par les particuliers et les commerçants désirant acquérir un bien.

^[1]Indicateur du climat des affaires - Tous secteurs - France métropolitaine − Principaux indices et séries chronologiques | Insee

^[2] Indice des loyers commerciaux (ILC) - Base 100 au 1er trimestre 2008 | Insee

³ Bail réel solidaire | Gouvernement.fr

⁴ LOI n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (1) - Légifrance (legifrance.gouv.fr)

⁵ Projet 14e - Saint-Vincent-de-Paul - Ville de Paris

⁶ Nos missions - Semaest aménage et anime votre quartier

⁷ Taux moyen national d’emprunt sur 15 ans entre décembre 2021 et décembre 2022. Evolution taux immobilier - Tendance taux pret immobilier - Meilleurtaux.com

⁸ Indice du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation (ICC) | Insee