Fiscalité et Juridique
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L’article 150 U-II-1°bis du CGI prévoit une exonération pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, à condition que :
La jurisprudence antérieure tempère cette dernière condition : en effet elle n’a pas à être respectée dans l’hypothèse où le contribuable achète le bien destiné à être affecté à sa résidence principale avant de céder sa résidence secondaire.
Les époux A ont procédé à une cession, le 14 août 2014, pour un montant de 1 189 500 €, du bien immobilier dont ils étaient propriétaires depuis le 3 mars 2000, situé à La Garenne-Colombes. En conséquence, ils ont déclaré un montant de 337 328 € au titre d’une plus-value exonérée d’impôt sur le revenu dans leur déclaration d’ensemble au titre de l’année concernée. Les époux se sont prévalus de l’exonération au titre de la cession d’un bien autre que la résidence principale.
Suite à un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a estimé qu’ils ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier de cette exonération. Les époux A ont demandé au TA de Cergy-Pontoise de prononcer la décharge des impositions auxquelles ils ont été assujettis, qui par un jugement du 7 juillet 2020, a rejeté leur demande. Les époux A ont ensuite interjeté appel du jugement.
Dans le cas étudié, les époux A se prévalaient de la tolérance évoquée ci-avant.
La condition clef étant celle du délai entre l’acquisition du logement destiné à être affecté à la résidence principale et la cession de la résidence secondaire. En l’espèce l’administration a considéré que le délai de 21 mois qui s’est écoulé entre les deux ventes n’était pas justifié par les circonstances de l’opération.
La doctrine quant à elle avance qu’aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori et qu’il convient de faire une appréciation circonstanciée et conjoncturelle de chaque situation.
En ce sens, le BOFIP énonce que « Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.). »(BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°190)
Au cas particulier, la Cour estime que les époux n’étaient pas tenus de soumettre le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant d’un bail conclu avec une personne morale, et que le fait de ne pas vendre le bien loué était un choix.
Les époux A ne pouvaient donc se prévaloir de l’exonération de l’article 150-U-II-1°bis du CGI. En conséquence, l’arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Versailles, en plus de créer un précèdent, permet également de mieux comprendre et de mieux appréhender les moyens de justification du délai entre l’acquisition du logement destiné à être affecté à la résidence principale et la cession de la résidence secondaire.
Un délai de plus de 20 mois ne peut être justifié à lui seul par les conditions du marché immobilier sans la présence d’une spécificité du bien, reconnue par la cour, qui fasse drastiquement baisser sa valeur durant la période du délai concerné.
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